Cabinet d’avocat compétent en droit locatif

Depuis plus de 15 ans, le Cabinet de Me ESTEVE dispose d’un savoir-faire spécifique pour la défense des dossiers locatifs en faveur des bailleurs (en direct ou par le biais d’agences mandataires, ou d’assurances locatives).

L’essentiel dans ce type de contentieux est la réactivité.

La période d’hiver dure 5 mois (ex : du 1° novembre 2016 au 31 mars 2017) au cours de laquelle il est interdit aux bailleurs de récupérer leurs biens par la voie de l’expulsion, ce qui diffère la reprise des lieux et aggrave la dette locative. Les propriétaires ont souvent acquis un bien à titre de placement et/ou pour leur retraite et se retrouvent eux-mêmes en difficultés. Lorsqu’ils ont contracté une assurance de garantie loyers impayés (GLI), il est capital d’agir vite, que ce soit dans l’intérêt du bailleur ou dans celui de la Compagnie d’assurances qui gère le risque et ne garantit les règlements que pendant une durée limitée.

Ainsi, dès le 2° mois de loyer impayé, il faut agir.

Procédure : L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 pose l’obligation pour le locataire de « payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

En cas de non paiement total ou partiel des loyers et/ou charges, le locataire engage sa responsabilité contractuelle.

Selon l’article 24 de la loi susvisée, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus (…) ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Cette clause est également applicable en cas de défaut d’assurances.

Ce n’est qu’après avoir signifié un commandement de payer ou de justifier de l’assurance locative que le bailleur peut agir en Justice, devant le juge des référés du Tribunal d’Instance afin de faire constater la résiliation du bail et la condamnation au paiement des sommes dues après avoir effectué les dénonces nécessaires à la Préfecture et à la CCAPEX, ce qui rallonge encore les délais de 2 mois.

Procédure

Assignation en référé devant le Tribunal d’Instance du lieu du bien loué pour faire constater la résiliation du bail.

Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et suspendre l’acquisition de la clause résolutoire.

vue extérieure
vue du cabinet

Si le débiteur ne respecte pas l’échéancier accordé par le Juge, la clause résolutoire sera réputée acquise sans nécessité de recourir à une nouvelle procédure judiciaire.

Si le bail est assorti d’un cautionnement, vérifier la validité de la caution avant de l’assigner dans le même temps que le locataire.

Si le locataire est marié, ne pas omettre d’assigner son conjoint. Il en est de même pour tout co-locataire.

> En cas de manquement autre qu’un impayé, (tels que retards réitérés de paiement, dégradation des lieux, nuisances, etc..) nécessité de faire prononcer la résiliation du bail devant le Tribunal d’instance au fond. Dossier à constituer préalablement avec constat d’huissier, décomptes précis des sommes dues, attestations pour toute dégradation, nuisances.

Nécessité d’être en possession d’un état des lieux préalable à l’entrée dans les lieux qui sera comparé avec l’état des lieux de sortie du locataire. Si aucun état des lieux a été fait, l’article 3-2 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 fait référence au Code civil : « s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf preuve contraire. »

Congé donné au bailleur

> Congé donné par le bailleur pour reprise des lieux pour l’habiter ou y loger un proche :

Le propriétaire ne peut donner congé qu’à l’expiration de la durée du bail en cours et moyennant un préavis de six mois, jour pour jour, avant son terme.

Dans le cas où le locataire refuserait de quitter le logement, le bailleur devra engager une procédure judiciaire pour faire valider le congé devant le Tribunal d’Instance du lieu du bien loué, pour obtenir l’expulsion du locataire et éventuellement le paiement de toutes sommes dues.

Cette action ne peut pas être engagée avant la date d’effet du congé.

Le congé doit mentionner le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise et la nature de son lien avec le bailleur. Le bénéficiaire ne peut être que le propriétaire, son conjoint ou concubin « pacsé », son concubin (depuis plus d’un an) ou les ascendants ou descendants du bailleur.

> Congé donné par le bailleur pour vente du bien loué :

En cas de congé pour vente, le congé doit être notifié au locataire et mentionner le prix demandé et les conditions de la vente. Il doit notamment mentionner les conditions de paiement du prix et reproduire les cinq premiers alinéas de l’article 15-2 de la loi du 6 juillet 1989.

Faute de quoi, une nullité pour vice de forme peut être prononcée par les tribunaux.

Le congé pour vente n’a pas à mentionner la superficie de la partie privative d’un lot de copropriété. Il doit en revanche mentionner la quote-part des millièmes de copropriété.

Le locataire peut se porter acquéreur aux conditions définies dans le congé. Il dispose d’un délai de deux mois à compter du début du préavis légal pour faire connaître sa réponse. Son silence équivaut à un refus.

S’il se porte acquéreur, le locataire doit signer l’acte dans les deux mois qui suivent son acceptation. Ce délai est porté à quatre mois s’il sollicite un prêt. Le contrat de location est prolongé jusqu’à la date de réalisation de la vente.

Si la vente ne se réalise pas dans les délais impartis, le contrat cesse de plein droit, sauf si le propriétaire est responsable de la non-réalisation (absence lors de la signature, etc.).

Si le locataire n’est pas intéressé par l’achat du bien et s’il ne quitte pas les lieux au terme donné, le bailleur devra assigner en validation de congé (cf. supra)

Ne pas hésiter à se faire conseiller par un Avocat pour éviter tous les écueils procéduraux.